Наши телефоны:

НАШИ АДРЕС:
  • м. Новокузнецкая,
    ул. Пятницкая, д. 10, стр. 1

БЕСПЛАТНАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Строительные споры и ДДУ

Самым частым вопросом является приобретение квартиры, дома, участка по договору долевого участия в строительстве, когда застройщик начал задерживать сдачу объекта, строительство не движется, денежные средства уплачены и возвращать их никто не собирается. Или же дом был построен с нарушениями строительных норм, управляющая компания нести ответственность не хочет, застройщик отказывается предпринимать какие-либо действия, а крыша течет, в подвале вода, сквозь окна дует пронизывающий ветер и пр.

Большинство данных проблем решается только в судебном прядке в судах общей юрисдикции с проведением строительной экспертизы. Что касается взыскания неустойки с застройщика или расторжения договора долевого участия, то тут процесс будет легче и быстрее, но если застройщик – действующая компания, то побороться с ней придется изрядно.

ДДУ (договор долевого участия)

В первую очередь необходимо внимательно ознакомиться с договором долевого участия, в котором, как правило, могут быть прописаны сроки, которые застройщик может нарушить, так же пени и проценты за просрочку могут отличаться от норм, указанных в законодательстве. Также очень важно на стадии просрочки не подписывать уведомления и согласие на просрочку, иначе вы автоматически даете зеленый свет застройщику на просрочку в сдаче Вам объекта.

Расторжение договора ДДУ и полный возврат денежных средств может также быть произведен только при условиях, при которых расторжение данного договора возможно. Условия для расторжения прописаны в самом договоре. При расторжении договора в суд будет уплачиваться государственная пошлина, а в случае взыскания неустойки – пошлина не платится.

Есть несколько видов взысканий – многие юридические компании оформляют договор переуступки на ИП и занимаются сами взысканием и ведением. Это долгий процесс и не всегда эффективный. Самый простой и быстрый способ – взыскать деньги по суду, а еще лучше – постараться заключить с застройщиком мировое соглашение. 

Переуступка

Договор ДДУ имеет, как и любой договор своего рода, «подводные камни». Особенно это касается переуступки прав. Переуступку моно оформить в том случае, если дольщик полностью выплатил застройщику все денежные средства по договору и хочет продать объект. В большинстве случаев стоимость подобного жилья становится несколько выше. Переуступка иначе называется договором цессии. Оформить переуступку можно несколько раз до ввода дома в эксплуатацию. Покупатель должен обратить внимание, что ему предлагается приобрести не только недвижимость, но и все обязательства по ДДУ. Ввиду чего необходимо о покупки ознакомиться с технической и проектной документацией.

Расторжение ДДУ

При определенных обстоятельствах расторжение ДДУ возможно. Причиной может быть неисполнение обязательств согласно договору застройщиком или участником. Инициатива расторжения может исходить от обеих сторон. Условия расторжения в одностороннем порядке могут быть следующими:

- участник задержал оплату более чем на 2 месяца;

- построенный объект имеет существенные недостатки;

- застройщик задержал сдачу дома более чем на 2 месяца.

Заключение ДДУ

При заключении договора долевого участия мы рекомендуем обратить Ваше внимание на следующие критерии:

  1. Информация и отзывы о строительной организации. Проверьте информацию на сайте http://kad.arbitr.ru на предмет действующих судов с данным застройщиком. Возможно, застройщик уже просрочил сдачу какого-либо объекта. Информация о застройщике и об объекте должна быть полной и достоверной и совпадать с данными в проектных и разрешительных документах.
  2. Если регистрация осуществляется представителем застройщика, у него должна присутствовать документация о делегировании этих прав.
  3. ДДУ должен содержать подробное описание объекта и сроки сдачи.
  4. Обязательно должен быть подписан гарантийный срок (для жилых помещений этот срок составляет 5 лет).
  5. В ДДУ должна отражаться информация о площади покупаемой квартиры, участка, дома, условиях оплаты в случаях ее изменения.
  6. Обратите внимание, что в ДДУ не должно ни в коем случае быть пунктов, которые гласят самовольное изменение застройщиком документации. Все изменения должны согласовываться с Заказчиком и оформляться дополнительным соглашением к ДДУ.
  7. Договор признается действительным до момента полного выполнения обязательств сторонами.
  8. Сроки сдачу в эксплуатацию должны быть точными, а не промежуточными или вероятными.
  9. Список форс-мажорных обстоятельств не должен быть длинным и не должен содержать такие понятия, как кризис, девальвация рубля, дефолт и пр. Допускаются: война, теракт, природные стихийные бедствия.
  10. Стоимость жилья должна указываться в расчете на 1 квадратный метр в любой валюте (российской или иностранной) с фиксированным курсом.
  11. Обязанности дольщика могут считаться выполненными с момента внесения средств в банк на счета застройщика.
  12. Должен быть четко регламентирован порядок расторжения договора, размера штрафных санкций и пени.
  13. ДДУ должен содержать условия возмещения расходов дольщика при наличии существенных недостатков объекта.
  14. По ДДУ застройщик вправе использовать денежные средства дольщика исключительно для возведения объекта.
  15. Не должны ни в коем случае в договоре присутствовать пункты о заключении договоров с третьими лицами, иными организациями и т.д. (в особенности с управляющей компанией).

Остерегайтесь «серых» схем!

Многие недобросовестные застройщики до сих пор практикуют «серые схемы», позволяющие выдать за ДДУ совершенно другие договора. Самый распространенный мошеннический ход – предварительный ДДУ. На него, к сожалению, не распространяются гарантии 214-ФЗ. Предполагается, что это посредническое звено на пути к официальному ДДУ: застройщик обязывается заключить с инвестором официальный ДДУ после возведения объекта строительства. На самом же деле предварительный документ не наделяет дольщика правом собственности на жилье. Данный договор не проходит регистрацию в уполномоченных органах, часто по предварительному ДДУ объект продают несколько раз.

Также существует такая схема, как «заем средств под вексель». Данная схема предполагает оформление предварительного договора и соглашения о приобретении векселя. Стоимость данной ценной бумаги полностью сопоставима с ценой, указанной в ДДУ. По сути, инвестор оплачивает покупку квартиры заранее, но на самом деле связь между двумя этими документами напрочь отсутствует. В результате выходит, что дольщик как бы одалживает деньги строительной компании на несколько лет без процентов.

Чтобы избежать попадания в подобные схемы, необходимо как следует ознакомиться с 214-ФЗ. Также застройщика следует выбирать из проверенных, с хорошими отзывами, большим количеством уже построенных и сданных объектов. Репутация важнее всего.

Однако, если все же Вы попали на недобросовестного застройщика, хотите расторгнуть договор долевого участия или взыскать с застройщика неустойку за просрочку сдачи объекта строительства, наши специалисты с удовольствием помогут Вам сделать это быстро и эффективно.

Мы уже выиграли более 150 судов по строительным спорам и ДДУ и знаем, как это делается.

Представляем Вашему вниманию некоторые решения из нашей практики:

  1. Популярное
  2. Последнее
VK

Консультация юриста